
.png)
.png)
Материалы курса разработаны в рамках реализации инициативы «Создание и развитие Центра поддержки молодёжного предпринимательства в г. Орше» проекта «Поддержка экономического развития на местном уровне в Республике Беларусь», финансируемого Европейским союзом и реализуемого Программой развития ООН (ПРООН) в партнёрстве с Министерством экономики Республики Беларусь.
Теория:
Ипотека – это кредит на покупку жилья, обязательным условием которого является залог на покупаемую недвижимость.
Как работает ипотека в Беларуси и чем она отличается от ипотеки в других странах?
Как работает ипотека в Беларуси и чем она отличается от ипотеки в других странах?
Главная особенность ипотеки – это залог покупаемой недвижимости. Это основа, к которой прилагаются остальные факторы:
• запрет на продажу или дарение квартиры (дома). Пока кредит не выплачен полностью, недвижимость считается собственностью банка. Нельзя даже делать глобальную перепланировку без согласия банка;
• обязательное страхование залогового имущества. В случае невыплаты долга, банк будет изымать жилье и продавать его для погашения кредита. Поэтому финансовое учреждение должно быть уверено, что его собственность будет защищена;
• выгодные условия кредитования, так как у банков есть достаточные гарантии выплат. Речь идет о длительном сроке выплат и невысоких процентных ставках.
Всю сумму стоимости недвижимости банки не выдадут, обязательно нужно внести часть стоимости собственными деньгами. Как правило, эта часть составляет 15-20% от общей стоимости.
В Беларуси ипотека действует, но по ряду причин не имеет широкого распространения.
В 2008 году был принят Закон Республики Беларусь «Об ипотеке». В 2010 и 2013 годах он изменялся и дополнялся, однако кардинально ситуация не изменилась. Есть редкие предложения банков, но они не пользуются популярностью.
Первая причина – высокие ставки по ипотеке на жилье. В Европе ипотечные ставки находятся в пределах 3-5%. Белорусские банки предлагают ставки в районе 12-13%. При этом ставка чаще всего является плавающей и спрогнозировать динамику процентов сложно.
Кроме того, сроки выплат ипотеки по сравнению с европейскими странами-соседями небольшие – до 25 лет. Большинство банков просто не в состоянии предложить больший период, потому что им не хватит средств на выплату кредитов. Справиться с такими сроками смогли бы всего несколько крупных белорусских банков, таких как «Беларусбанк», «Белинвестбанк» или «Белагропромбанк».
Высокие ставки и небольшой период кредитования вырастают в высокие ежемесячные платежи. Здесь кроется вторая причина непопулярности ипотеки в Беларуси – невысокий доход населения (недостаточный для ежемесячного погашения долга). Банки могут выдать кредит, если регулярная выплата по кредиту не превышает 40-50% заработка. В Беларуси этот процент при расчете суммы по ипотеке, как правило, превышается.
Еще одна причина небольшого распространения ипотеки в стране – законодательство, а именно: запрет на выселение из квартиры или дома семьи, в которой есть несовершеннолетние дети. В такой ситуации банки просто не могут изъять квартиру или дом из-за невыплат по кредиту.
Спрос на ипотеку возрастет только тогда, когда в стране будут реализованы следующие пункты:
• процент по ипотеке снизится хотя бы до 9-10%, желательно – еще ниже;
• сроки выплат вырастут;
• решиться вопрос с запретом на выселение семей с детьми до 18 лет.
В 2020 году Президент Беларуси Александр Лукашенко подписал указ № 130 от 16 апреля «Об ипотечном жилищном кредитовании». Указ предполагает классическую схему покупки жилья в кредит под залог недвижимости лишь с тем отличием, что купить можно только готовое жилье на вторичном рынке. Ипотека не затрагивает квартиры, которые только строятся и еще не зарегистрированы. Для банков гарантией возврата ипотечного кредита станет именно залоговое жилье и не потребуется участие поручителей. Указ по ипотеке предполагает, что такой кредит позволит купить готовую квартиру или дом, а также долю в праве собственности на них. Необходимо отметить, что ипотека распространяется также на земельные участки.
Оформить ипотеку сложнее, чем кредит на жилье. Причина – дополнительные этапы, которые не предполагаются при других видах кредитования:
• оценка недвижимости;
• регистрация обременения (то есть квартира или дом должен быть внесен в специальную базу, чтобы недвижимость нельзя было продать или подарить);
• оплата страхового полиса.
Еще одно отличие кредита на жилье и ипотеки – цели использования средств. Деньги для ипотеки выдаются только на приобретение недвижимости. Жилищное кредитование позволяет оплатить ремонты, строительство, улучшение условий проживания.
Ипотека в России
В отличие от Беларуси, в стране-соседке ипотечное кредитование развивается более активно.
Процентная ставка начинается от 5%. Такое предложение действует только для ипотеки с господдержкой. Получить ее могут семьи, в которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился или родится второй ребенок (либо третий, четвертый и т.д.).
Действуют и другие программы социальной ипотеки для некоторых категорий граждан. Получить жилищный кредит на льготных условиях могут военнослужащие, госслужащие, молодые специалисты (ученые, врачи, учителя).
Для всех остальных ставка колеблется в пределах 7-14% годовых. Итоговый размер процентов зависит от размера первоначального взноса, вида недвижимости, дохода клиента, согласия на добровольное страхование и других факторов.
Так же, как и в случае ипотеки на покупку недвижимости в Беларуси, в России максимальные сроки выдачи ипотечных кредитов – 25-30 лет, однако нет законодательных преград для выселения жильцов с детьми до 18 лет. Следовательно, у российских банков больше шансов вернуть свои деньги при невыплате ипотеки.
Краткие выводы
1. Что такое ипотека? Это кредит на приобретение жилья, который предполагает обязательный залог недвижимости. В случае невыплаты долга банк изымает и продает квартиру или дачу.
2. Ипотека отличается от обычного жилищного кредита более низкими ставками, более продолжительными сроками, а также сложностью в оформлении (необходимо оценить жилье, застраховать его, передать права собственности банку).
3. Что такое ипотека на жильё в Беларуси? Это очень небольшое количество предложений от банков, потому что спрос на ипотеку у населения крайне низкий.
4. Основные причины непопулярности ипотеки в Беларуси – высокие ставки, небольшая покупательская способность граждан, короткие сроки выплат, невозможность выселения семей с несовершеннолетними детьми.